12 de julio de 2003

La burbuja del ladrillo
Cualquier problema que pesa sobre el mercado inmobiliario tiene implicaciones tan importantes en tantos aspectos de la economía que merece toda la atención posible. El 'boom' del sector, cuyo bien -la vivienda- adquiere el carácter de necesidad básica recogida como derecho en la Constitución, ha supuesto una especial preocupación por el desajuste que provoca el aumento continuado de los precios. La demanda ha venido siendo creciente y en España no se ha hecho más que urbanizar y dedicar suelo a la construcción de nueva vivienda. Todavía estamos en esa tesitura: a pesar de ser el país donde más se edifica, el precio sigue al alza -más de un 18% en el primer semestre de este año- generando una barrera infranqueable a miles de potenciales compradores de una primera vivienda que no pueden permitirse endeudarse en la compra del que se ha convertido en bien más rentable para la inversión. En España tenemos, además, las hipotecas más asequibles de la zona euro, lo cual lleva a más de un indocumentado a sentenciar que con ellas los españoles pueden comprar pisos situados, también, entre los más baratos de Europa, sin tener en cuenta las diferencias entre los salarios reales de los distintos países. Lo innegable es que prácticamente la mitad del sueldo medio de un trabajador está secuestrado por la necesidad de adquirir una vivienda en propiedad. Y a la ineludible presencia cotidiana de la vivienda como un problema de primer orden que afecta a los ciudadanos, viene a sumarse la temida incertidumbre sobre un mercado que tanta relevancia ha adquirido en los últimos años.

El alza en el precio del suelo, y el consiguiente diagnóstico acerca de qué factores pesan más en la escandalosa escalada de precios de los pisos, nos llevan al carácter eminentemente especulativo de la situación. Las maniobras urbanísticas y los chanchullos de los políticos municipales son sólo la punta del iceberg de la presión que la especulación sobre la vivienda ejerce en un mercado al que muchos han acudido para invertir. La bajada en la rentabilidad de otros activos, particularmente la bolsa, ha llevado el dinero al ladrillo. Llevamos años constatando esta realidad sin querer afrontar el riesgo que este 'monocultivo' inversor supone para la senda de la economía. En un mercado especulativo, antes o después llega la 'corrección', el ajuste... o hablando claro, el pinchazo de las esperanzas ilusas de quienes creían ver en la vivienda el producto de inversión perfecto. Por eso mismo es positivo que lo que venimos temiendo desde hace bastante tiempo haya saltado a la discusión pública: ¿qué pasa con la burbuja inmobiliaria? Sabemos que ha de estallar más bien pronto que tarde, aunque las autoridades han optado por lanzar una advertencia leve, sin alarmismos. El gobernador del Banco de España apuntó que el aumento real del coste de la vivienda ha venido siendo superior al 10% anual y que esos precios "podrían haber sobrepasado los niveles coherentes". Desde el gobierno se desmiente que exista burbuja alguna; como no estaba en sus previsiones, sencillamente esta deriva del 'boom' inmobiliario no se está produciendo y nada grave vamos a padecer los españoles, que para eso crecemos más que nadie.

En verdad, no hay nadie que desconozca el riesgo de una caída brusca del mercado, la cual produciría hondas consecuencias en el sistema financiero y la situación de las familias. Un pinchazo de la burbuja nos llevará de nuevo al estancamiento. Hipotecas que nadie podría asumir, si el precio baja del nivel que hacía rentable la compra para la posterior venta, frenazo a la nueva construcción y fin del chollo de muchos especuladores. El endeudamiento elevadísimo que se está registrando en los hogares es ya de por sí alarmante. En el caso de que finalmente ocurra, el semanario "The Economist" ya predijo hace semanas una caída de los inmuebles que llegaría al 30% del precio en los próximos años en países como España. Lo más positivo es que el mismo tratamiento de la cuestión en los medios parece haber conseguido derribar el mito de que los precios de los pisos y las casas nunca bajan. Tenemos casos históricos que lo desmienten. Y la hasta ahora irrefrenable subida en España nos va a proporcionar un ejemplo más. Aunque al final la burbuja podría perfectamente no 'pincharse' de golpe, si el resultado de los próximos ejercicios muestra un enfriamiento o retroceso menos brusco de los precios, como el 'aterrizaje suave' que dicen se está produciendo en el Reino Unido. En cualquier caso, el seguro descenso de la burbuja dará señales de la artificialidad de este mercado de crecimiento desequilibrado. No estará de más que hagamos caso, entonces, a los estudios que hablan de ciclos inmobiliarios. El ajuste llega cada cierto número de años aunque el ministro de Economía de turno se empeñe en negar lo que se ve venir.

La bajada tendrá varias consecuencias: una de ellas quizá la denominaremos, con la jerga habitual, la 'corrección' o racionalización del mercado alimentado por el ladrillo. El negocio de los agencias inmobiliarias se verá afectado, y no estarán tan de moda los anuncios radiofónicos de cursos de 'técnico inmobiliario'. Los despidos y el ajuste en el sector de la construcción van a estar a la orden del día. Cuando el empleo se ve tocado, la sociedad advierte los verdaderos peligros. Eso es lo malo: las burbujas, en su mayoría, por definición, no son calibrables hasta que se manifiestan. El peligro no se advierte cuando todo va al alza. Pero el crecimiento disparatado que estamos viviendo no puede llevarnos a otra conclusión que no sea que las subidas en los costes no sostenibles al final pasan factura. La expansión equilibrada del mercado inmobiliario implica una subida gradual de precios; nada de alegres alzas de dos dígitos cada año, como si en la construcción estuviera el futuro de nuestra economía. Convertir el ladrillo en inversión preferente es un error que se saldará, además de con los problemas inmediatos que vamos a sufrir, mediante el efecto de fondo a largo plazo en una economía que crece básicamente gracias a sectores de baja productividad. ¿Es el futuro de España el de un país enladrillado? En otros momentos el ajuste en el mercado inmobiliario se ha producido en un contexto de inflación, por lo que no ha sido muy perceptible. En la actualidad, una deflación junto a la caída del valor de los activos sería el peor escenario posible. Finalmente veremos cómo la burbuja se desinfla, y para entonces lo mejor será haber vendido antes de quedar pillado por culpa del espejismo que aún hoy alimentan los agentes inmobiliarios.

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